华灵四方承担塘沽海洋科技商务园项目二期工程可行性研究报告

    华灵四方承担塘沽海洋科技商务园项目二期工程可行性研究报告
     滨海新区是国家重点开发的三大经济引擎之一。区域享受比上海浦东、深圳及东北工业基地更优惠的政策
     1．国家相关政策的规定
     2006年5月26日，国务院出台了《国务院推动天津滨海新区开发、开放有关问题的意见》，意见明确指出：推进天津滨海新区开发、开放，是在新世纪新阶段，党中央、国务院从我国经济社会发展全局出发作出的重要战略部署。天津滨海新区的功能定位是：依托京津冀、服务环渤海、辐射"三北"、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。
     2006年6月6日国务院正式宣布天津滨海新区成为全国综合配套改革试验区，是继深圳经济特区、浦东新区之后，又一带动区域发展的新的经济增长极。这一战略举措固然有推进京津冀和环渤海区域经济振兴、促进东中西互动和全国经济协调发展的目的，同时也有深层次的意图：希望通过滨海新区的综合改革和发展，促进我国技术创新和研发能力的提高，从而增强我国在世界舞台上的竞争实力，实现我国经济的持续快速发展。本项目所在的塘沽海洋高新区位于滨海新区核心区，面临着前所未有的历史机遇，同时也面临着众多的挑战。
     2.国务院相关部委对滨海新区开发、开放的积极响应
     1) 自《意见》发布以来，国务院有关部委领导几乎都与天津市领导召开过联席会议，并签署会议纪要，落实有关部委对滨海新区开发开放的支持措施。
     2) 2006年12月13日，交通部与天津市共同举行“加快推进滨海新区开发开放、建设北方国际航运中心和国际物流中心”会议，并签署会谈纪要，明确了交通部对有关基础设施建设的支持。
     3) 2006年12月13日，铁道部与天津市共同召开推动滨海开发开放的会议，明确构筑天津及滨海新区至东北、华东、华南和西部地区的快速铁路网，对津秦客运专线天津段线路作进一步优化调整，并同步建设滨海国际机场站及其联络线、滨海站、汉沽站和市民广场站及其延伸线，等等。
     4) 2006年11月15日，财政部国家税务总局下发关于支持天津滨海新区开发开放有关企业所得税优惠政策的通知。
     另外，国家规定给予天津滨海新区一定的财政税收政策扶持。对天津滨海新区所辖规定范围内、符合条件的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税；比照东北等老工业基地的所得税优惠政策，对天津滨海新区的内资企业予以提高计税工资标准的优惠，对企业固定资产和无形资产予以加速折旧的优惠；中央财政在维持现行财政体制的基础上，在一定时期内对天津滨海新区的开发建设予以专项补助。“十二五”期间，天津滨海新区将统筹规划和园区建设，加大政策扶持力度，建设国家循环经济示范区和低碳试点城市标志区，实现人与环境和经济社会的可持续发展。
     天津滨海新区已经纳入国家发展战略，成为国家重点发展区域，将依托京津冀、服务环渤海，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城。
    
     第一章 项目总论 6
     1.1项目概况 6
     1.1.1项目名称 6
     1.1.2项目承办单位概况 6
     1.1.3项目位置 6
     1.1.4项目建设内容 6
     1.1.5项目投资及资金来源 7
     1.1.6项目建设性质 7
     1.1.7项目开发周期 7
     1.2主要技术经济指标 7
     1.3报告编制依据 8
     1.4可行性研究报告结论 9
     第二章 项目背景及建设的必要性 11
     2.1项目提出的背景 11
     2.1.1政策背景 11
     2.1.2产业背景 13
     2.2项目发展概况 13
     2.3 项目建设的必要性 14
     2.3.1 滨海新区开发、开放具有重要意义 14
     2.3.2项目是实现地方政府规划和经济发展的需要 15
     2.3.3项目是发展地区经济社会的需要 15
     2.3.4项目满足滨海新区的市场需求 16
     第三章 项目选址 18
     3.1项目选址 18
     3.2 项目建设基础条件 19
     3.1.1 自然条件 19
     3.1.2市政基础条件 21
     3.1.3 资源优势 22
     3.2项目区位特征 23
     3.3 项目建设条件 24
     第四章 项目市场分析 25
     4.1 项目区位分析 25
     4.2 项目所在地产业发展现状及趋势 25
     4.3 项目优势分析 26
     4.4 市场需求分析 27
     4.4.1滨海新区产业研发物业需求强劲 27
     4.4.2 项目产品/服务符合滨海新区市场需求 29
     4.5区域供给和竞争项目的价格分析 30
     4.5.1天津滨海新区主要写字楼物业市场概况 30
     4.5.2.项目的主要竞争对手 31
     4.5.3 本项目在竞争中的优势 31
     4.5.4 项目的价格定位 32
     4.6 项目营销策略 33
     4.6.1 市场及客户定位 33
     4.6.2 营销模式 34
     4.6.3营销渠道 34
     第五章 建设规模及建设方案 35
     5.1建设规模 35
     5.2 总图布置 36
     5.2.1项目总体规划方案 36
     5.2.2总平面布置 37
     5.3土建工程 39
     5.3.1设计依据 39
     5.3.2主要建设内容 40
     5.3.3建筑设计 40
     5.3.4结构设计 46
     5.4公用设施方案 47
     5.4.1电气设计 47
     5.4.2给排水设计 49
     5.4.3暖通设计 51
     5.4.4绿化工程 52
     5.4.5通信工程 52
     5.4.6燃气工程 53
     5.4.6.1规划 53
     5.4.6.2管网布置 54
     5.4.7管线综合 54
     第六章 能耗分析及节能方案 55
     6.1合理用能标准和节能设计规范 55
     6.1.1节能编制依据 55
     6.1.2设计原则 56
     6.1.3 节能标准及技术规定 56
     6.1.4 相关终端用能产品能效标准 57
     6.2 项目所在地能源供应情况 58
     6.2.1项目能源品种的选用原则 58
     6.2.2 项目所在地能源供应情况 58
     6.3项目使用能源情况 59
     6.3.1能源消耗种类、来源及其流向 59
     6.3.2 项目能耗计算 59
     6.4节能措施 59
     6.4.1 节能措施综述 59
     6.4.2相关专业节能措施 60
     6.4.2.1 建筑节能 60
     6.4.2.3 暖通专业 63
     6.4.2.4 道路照明节能 63
     6.4.2.5 动力设备节能 64
     6.5节能效果分析 64
     第七章 环境和生态影响分析 65
     7.1设计依据 65
     7.2环境质量及污染物排放标准 65
     7.2.1 环境质量标准 65
     7.2.2污染物排放标准 65
     7.3 项目环境保护目标 66
     7.4 建设项目周围环境和生态现状 66
     7.5 施工期的生态环境保护 67
     7.5.1施工期噪声影响分析及防治措施 67
     7.5.2施工期大气环境影响分析及防治措施 68
     7.5.3施工期固体废弃物环境影响分析与防治措施 68
     7.5.4施工期水环境影响分析 69
     7.6建成后的生态环境保护 69
     第八章 劳动安全、卫生及消防 71
     8.1指导思想 71
     8.2职业安全卫生健康对策与措施 71
     8.3 消防设计 72
     8.3.1设计依据与原则 72
     8.3.2 总体消防设计 72
     8.3.3室内装修防火 72
     8.3.4地下车库消防 72
     8.3.5消防道路设计 73
     8.3.6消防供水 73
     8.3.7室内消火栓系统 73
     8.3.8室内消火栓系统 73
     8.3.9自动喷水系统 74
     第九章 招投标方案 75
     9.1 编制依据 75
     9.2 招标范围 75
     9.3 项目招标的方式 75
     9.4项目招标的组织形式 75
     第十章 项目管理及开发进度 76
     10.1 项目建设组织 76
     10.1.1项目建设的特点及难点 76
     10.1.2项目建设的组织机构 76
     10.1.3项目的投资管理 77
     10.1.4项目的质量管理 78
     10.1.5项目的安全管理 79
     10.1.6项目的合同管理 79
     10.1.7项目的协调管理 80
     10.1.8项目的资金管理 80
     10.2 项目实施进度表 81
     第十一章 项目投资估算与资金筹措 83
     11.1编制依据 83
     11.2 编制范围 83
     11.3项目总投资估算 83
     11.4 资金筹措 86
     11.5 资金运用和投资进度 86
     第十二章 财务分析 88
     12.1 依据与计算说明 88
     12.2销售收入估算 88
     12.3 利润及分配 89
     12.4 财务评价 财务盈利能力分析 89
     12.4.1 动态分析 89
     12.4.2 静态分析 91
     12.5 财务分析结论 91
     12.6 社会效益评价 92
     第十三章 风险因素分析 94
     13.1工程工期风险及防范 94
     13.2工程质量风险及防范 94
     13.2.1质量风险 94
     13.2.2质量风险防范 95
     13.3工程投资风险及防范 95
     第十四章 结论与建议 97
     14.1、结论 97
     14.2、建议 97